IL PROCESSO D'ACQUISTO

1. La proposta di acquisto

La prima tappa che normalmente incontra chi si appresta a comprare casa consiste nel compilare una proposta d’acquisto; con la proposta d’acquisto il promesso acquirente comunica per iscritto al venditore la propria offerta, comprensiva di modi e condizioni di pagamento, periodo di validità della proposta, tempi stabiliti per giungere all’atto finale, eventuali condizioni sospensive o risolutive (es: offerta valida a condizione che venga erogato un mutuo ipotecario a favore dell’acquirente). Per rafforzare l’impegno assunto dalle parti si allega alla proposta una somma di denaro, spesso depositata a titolo di caparra confirmatoria (ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile). Tale somma viene affidata all’agente, (è consigliabile in tal senso emettere un assegno non trasferibile intestato al venditore) che si premurerà di consegnarlo al venditore se quest’ultimo accetta la proposta presentatagli.

2 . Il preliminare di compravendita o compromesso

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto redatto dalle due parti che obbliga il promesso acquirente e il promesso venditore alla stesura dell’atto definitivo entro un determinato periodo, alle condizioni indicate nel contratto. Nel contratto preliminare vanno indicate, oltre alle generalità delle parti, la descrizione degli immobili in vendita, gli estremi degli atti di trasferimento precedenti, oneri e servitù accesi sulla proprietà, gli estremi della concessione edilizia o delle opere compiute in sanatoria, il prezzo pattuito per la vendita, le condizioni di pagamento ed eventuali condizioni sospensive/risolutive. Le somme versate dall’acquirente (20-30% del totale, di norma) costituiscono normalmente caparra confirmatoria; la parte inadempiente è quindi tenuta a risarcire il doppio della somma in questione alla controparte, che ha la facoltà alternativa di chiedere al giudice l’esecuzione forzosa del contratto. Il contratto preliminare va obbligatoriamente redatto per iscritto, è soggetto a registrazione e trascrizione, tuttavia raramente effettuate nella pratica.

3 . L’atto di compravendita

L’atto di compravendita immobiliare è un atto pubblico che va obbligatoriamente redatto in forma scritta da un pubblico ufficiale, normalmente un notaio, alla presenza delle parti acquirente e venditrice o di procuratori da essi nominati.
Per la validità dell’atto, che riprende gli elementi già individuati nel contratto preliminare, occorre produrre una serie di documenti aggiuntivi quali: concessione edilizia o concessione in sanatoria, planimetria catastale (se richiesta dall’acquirente), certificato di agibilità, certificato di destinazione urbanistica se viene trasferito un terreno.
La vendita immobiliare viene normalmente effettuata a corpo, ovvero il prezzo è determinato globalmente per l’immobile nel suo insieme. La consegna dell’immobile all’acquirente si suppone immediata, se non diversamente pattuito (in tal caso si ha una vendita ad effetti obbligatori); il venditore deve garantire l’acquirente da vizi occulti e dall’evizione (la rivendicazione dell’oggetto della vendita da parte di terzi). L’acquirente deve pagare il corrispettivo pattuito nel luogo e al momento della consegna, salvo differenti accordi.